Berliner Immobilien sind umkämpft. Käufer müssen jedoch die Feinheiten des Erwerbs von Häusern, Wohnungen und Mehrfamilienhäusern hier verstehen. Immobilien in Deutschland sind nicht dasselbe wie in den USA, Kanada oder Großbritannien.

Es ist klug, die besonderen Regeln, Vorschriften und Praktiken des Berliner Immobilienmarktes zu verstehen, bevor du hierher ziehst oder ein Haus oder eine Mehrfamilienimmobilie in diesem Teil Deutschlands ungesehen kaufst.

In diesem Beitrag gibt ein Berliner Immobilienmakler und Hausverwalter einen seltenen Insider-Einblick in Berlins Nachbarschaften und wie Immobilien hier gehandelt werden. Genießen Sie diese einzigartige Reise in den Berliner Immobilienmarkt.

Berlins Immobilienmarkt ist anders

Bevor ich nach Deutschland kam, war meine Immobilienkarriere fest in der hochprofessionellen, meist emotionslosen und definitiv sehr geschäftsmäßigen Welt der Investitionen und Finanzen verwurzelt. Wie haben gute Erfahrung mit diesem Makler Berlin gemacht.

Ich war definitiv bereit für eine Veränderung, als ich nach Berlin zog und mich entschied, mich auf den Verkauf von Eigentumswohnungen zu spezialisieren. Nach 3 kurzen Jahren kann ich sagen, dass der Verkauf von gehobenen Wohnungen in einer der dynamischsten und sich am stärksten entwickelnden Städte Europas eine unglaubliche Reise für mich und für viele meiner Kunden war.

Der Kauf einer Wohnimmobilie ist ein sehr viel emotionalerer Prozess und einer, der in erster Linie von einer Vielzahl persönlicher Wünsche und Bedürfnisse bestimmt wird. Folglich ist die Unterstützung von Käufern beim erfolgreichen Kauf einer Wohnung in einem schnelllebigen Markt wie Berlin eine unendlich befriedigendere Arbeit als das, was ich früher gemacht habe.

Ein Verkaufsabschluss kann in der Stadt, die als “arm, aber sexy” bezeichnet wird, besonders lohnend sein, weil sie einige sehr einzigartige Herausforderungen bietet, denen sich die Käufer stellen müssen.

Der Umgang mit Berlins komplexen Immobiliengesetzen

Wie in anderen Städten auch, ist der Kauf einer Wohnung in Berlin ein emotionaler Prozess. Käufer sind hin- und hergerissen zwischen allem, was sie haben wollen, und der Realität, Kompromisse eingehen zu müssen.

Die Rolle des Immobilienberaters zu spielen, um einigen Kunden zu helfen, Dinge herauszufinden und ihre Bedürfnisse zu priorisieren, ist einfach Teil des Territoriums. Und für Expats und Erstkäufer in Berlin sind der Prozess selbst und die Gesetze oft völlig fremd, was eine weitere Herausforderung darstellt.

Aber wie jeder weiß, der eine Folge von House Hunter International gesehen hat, gibt es am Ende der Reise tatsächlich Erfolg. Du musst nur wissen, wie du dich auf dem Markt zurechtfindest und mit einer guten Strategie ausgestattet sein.

Deutschland benutzt kein MLS

Zunächst einmal kann ich einige der einzigartigen Herausforderungen, denen Sie gegenüberstehen werden, verstehen und damit umgehen. Zum Beispiel gibt es in Deutschland, anders als in den USA und vielen anderen Ländern, keinen Multiple Listing Service (MLS), so dass Sie sich darauf einstellen müssen, viel mehr Arbeit auf eigene Faust zu erledigen. Es gibt im Allgemeinen keine Aufteilung der Immobilienprovision zwischen Maklern in Berlin.

Immobilienmakler dürfen Käufern in der Regel nur ihre eigenen Angebote zeigen. Einen Makler zu beauftragen, der Sie als Käufer exklusiv vertritt, den gesamten Markt für Sie durchsucht und Ihnen alle Immobilien zeigt, die Ihren Kriterien entsprechen, gibt es in Deutschland praktisch nicht.

Käufer sollten damit rechnen, jedes Angebot einzeln zu suchen und zu kontaktieren und mit mehreren Maklern und Immobilienfirmen zu sprechen, um Informationen und Besichtigungen zu erhalten. Sie werden viel Zeit damit verbringen, Ihre Bedürfnisse zu erläutern, so dass sich jeder Makler auf die Wohnungen in seinem Bestand konzentrieren kann, die für Sie sinnvoll sein könnten.

Ein schnell wachsender Markt und eine wachsende Bevölkerung

Sie sollten auch wissen, dass Berlin ein unglaublich dynamischer und sich schnell entwickelnder Markt ist. In den letzten Jahren sind durchschnittlich zwischen 40-50.000 Menschen pro Jahr nach Berlin gezogen – und ein Ende ist nicht in Sicht. Menschen, die bereits hier leben, und viele, die gekommen sind und sich in Berlin verliebt haben, werden von der kulturellen und kreativen Vielfalt, der expandierenden Wirtschaft und der allgemeinen Aufregung und Freiheit des Lebens hier angezogen. Diese Käufer wollen Wurzeln schlagen und Berlin zu ihrem dauerhaften Zuhause machen.

Ebenso wissen internationale Immobilieninvestoren zu schätzen, dass Berlin im Vergleich zu Paris, London und New York immer noch ein Schnäppchen ist und auch im Vergleich zu vielen kleineren deutschen Städten immer noch günstiger ist. Das hat dazu geführt, dass die Nachfrage nach Immobilien stark gestiegen ist, das Angebot aber nicht ganz mithalten konnte.

Attraktive Wohnungen in begehrten Vierteln wie Mitte, Prenzlauerberg und Kreuzberg sind schnell vergeben (manchmal innerhalb weniger Stunden), was Käufer manchmal frustriert zurücklässt, weil sie nicht weiterkommen.

Was Käufer brauchen, um auf dem Berliner Markt erfolgreich zu sein

Trotz der Herausforderungen und lokalen Nuancen ist der Kauf einer Wohnung in Berlin ein lebensverändernder Meilenstein für diejenigen, die Erfolg haben. Meiner Erfahrung nach haben diese Käufer alle die folgenden Punkte beherzigt, als sie ihren Traum vom Eigentum in Berlin verfolgten:

1. Erfolgreiche Käufer sind engagiert – Der aktuelle Wohnungsmarkt in Berlin erinnert mich manchmal an den US-Markt in den frühen 2000er Jahren. Die Leute verbrachten ganze Wochenenden mit der Suche nach Häusern und besuchten offene Häuser. Die Leute waren besessen davon, ein Haus zu kaufen und einen wesentlichen Bestandteil des “American Dream” zu verwirklichen. In Berlin herrscht heute ein ähnliches Gefühl. Die Leute reden davon, “auf die Immobilienleiter zu kommen”. Sie sind es leid, Miete zu zahlen, oder sie sind motiviert von der Angst, dass sie, wenn sie nicht bald kaufen, in Zukunft nie in der Lage sein werden, zu kaufen.

Zu diesem allgemeinen Gefühl der Dringlichkeit kommt noch die Tatsache hinzu, dass es nicht viel Angebot auf dem Markt gibt. Neubauprojekte sind bereits ausverkauft, wenn sie fertiggestellt sind, und nicht viele Leute verkaufen, während die Preise steigen. Günstige Objekte in guten Lagen, die auf den Markt kommen, sind oft schon nach wenigen Tagen verkauft.

Die Absicht und Inspiration, eine Wohnung in Berlin zu kaufen, ist ein wunderbarer Anfang, aber Käufer müssen wissen, dass der Prozess extrem umkämpft ist und ziemlich stressig sein kann. Um unter diesen Umständen erfolgreich zu sein, ist ein hohes Maß an persönlichem Engagement und Zeitinvestition erforderlich.

Sie müssen sich Zeit nehmen, um die Viertel zu verstehen, in denen Sie leben wollen, und auch die, über die Sie vielleicht nicht so viel wissen. Nicht jeder kann sich die Spitzenpreise von Mitte, Prenzlauerberg oder Charlottenburg leisten, aber Gegenden wie Moabit, Wedding und Weißensee werden schnell gentrifiziert und als die neuen aufstrebenden Orte angesehen.

Berlin ist eine große Stadt mit über 3,6 Millionen Einwohnern und einer Fläche, die etwas größer ist als ganz New York City. Es gibt hunderte von Mikro-Kiezen (Kiez’s) in den größeren Bezirken Berlins, so dass du garantiert einen Ort finden wirst, der das hat, was du suchst und der erschwinglicher ist, wenn die teureren Gegenden unerreichbar sind.

Der einfachste Ort, um anzufangen, sind die großen Portale wie Immobilienscout24.de, Immowelt.de und auch Ebay-kleinanzeigen.de, aber sprechen Sie auch mit Leuten, die Sie kennen, und Freunden, die gekauft haben oder ebenfalls auf dem Markt sind. Und schließlich: Besuchen Sie diese Orte mit dem Fahrrad und zu Fuß. Nichts, was ich kenne, kann das persönliche Gefühl und die Atmosphäre eines Ortes ersetzen, also nehmen Sie sich vor, die Gegenden, die vielversprechend klingen, zu besuchen und zu erkunden.

Immobilien sind auf jeder Ebene eine große Investition, daher gibt es keine wirklichen Abkürzungen, um sich zu informieren und sich auf den Prozess einzulassen.

2. Erfolgreiche Käufer kennen die Transaktionskosten – Stellen Sie sich vor, Sie haben recherchiert und erhalten eine E-Mail mit einer Wohnung, die genau die richtige Größe und Aufteilung hat und in einer Gegend liegt, die Sie wirklich lieben. Stellen Sie sich vor, Sie besichtigen die Wohnung und wollen sie sofort reservieren.

Aus meiner Erfahrung kann ich Ihnen sagen, dass dies nicht der richtige Zeitpunkt ist, um nach den grundlegenden Transaktionskosten zu fragen. In Deutschland kann die Maklerprovision (Provision) bis zu 7,14% betragen, die der Käufer zahlt. Es gibt auch eine 6%ige Grunderwerbsteuer (RETT oder Grunderwerbsteuer), die ebenfalls der Käufer bezahlt. Rechnen Sie mit Notarkosten (Abschlussgebühren) von 1-2% und weiteren 1% für einen Anwalt, wenn Sie einen benötigen. In Berlin können Ihre Transaktionskosten zwischen 8-15% des Kaufpreises liegen, und diese Kosten sind oft nicht durch ein Hypothekendarlehen abgedeckt.

Uninformierte Käufer merken oft erst ziemlich spät, dass sie sich die Wohnung, die sie sich vorgestellt haben, eigentlich nicht leisten können, weil sie die Transaktionskosten nicht einkalkuliert haben. Erfolgreiche Käufer haben ein Verständnis für die allgemeinen Transaktionskosten und wissen, wie viel Wohnung sie sich realistischerweise leisten können, bevor sie mit dem Einkauf beginnen.

3. Erfolgreiche Käufer haben ihre Finanzierung recherchiert – Barkäufer und die 1%-er haben einen deutlichen Vorteil, wenn es um die Finanzierung geht, aber der Rest von uns würde sich typischerweise auf ein Hypothekendarlehen verlassen, um einen Kauf zu tätigen. Die gute Nachricht ist, dass Geld in Deutschland ziemlich billig ist, mit Zinssätzen unter 2% für viele Hypothekendarlehen. Die nicht so gute Nachricht ist, dass jede Bank in Deutschland ein wenig anders ist, so dass Sie sich umsehen müssen, um den besten Zinssatz und die besten Konditionen zu bekommen.

Am besten erkundigen Sie sich bei einem Hypothekenmakler, der sich mehrere Kreditgeber ansehen kann, um die richtigen Finanzierungsquellen und Darlehensoptionen für Sie zu finden. Es gibt mittlerweile mehrere Online-Hypothekenmakler in Deutschland, und die meisten Firmen sind in der Lage, nicht-deutschsprachige und internationale Investoren zu unterstützen. Online-Hypothekenanbieter wie Interhyp.de, Loanlink.de und Hypofriend.de haben den Finanzierungsprozess in Deutschland viel einfacher und verständlicher gemacht als in der Vergangenheit, so dass dies gute Anlaufstellen sind.

Denken Sie daran, dass die meisten Kreditgeber in der Regel eine ganze Reihe von Informationen verlangen, bevor sie eine verbindliche Kreditzusage machen. Und Vorabgenehmigungsschreiben sind in der Regel keine gängige Praxis. Wichtig ist, dass Sie mit einem Makler zusammenarbeiten, um ein relativ klares Verständnis über die Höhe Ihres Darlehens zu entwickeln. Mit diesen Informationen bewaffnet, kannst du dann ein realistisches Budget für deinen Kauf erstellen.

Das hört sich alles nach einer grundlegenden Sorgfaltspflicht an, aber ich bin immer wieder überrascht, wie viele Leute ohne dieses grundlegende Wissen mit dem Kauf einer Wohnung beginnen. Wenn Sie sich nicht ganz sicher sind, wie viel Sie sich wirklich leihen können, ist dies der Punkt, an dem Sie anfangen müssen, damit Sie bei Ihrer Immobiliensuche produktiv sein können.

4. Erfolgreiche Käufer können (und tun) entschlossen handeln – Es ist wirklich eine aufregende Zeit, um in der deutschen Hauptstadt zu kaufen, aber der Markt wartet nicht auf diejenigen, die mit ihrer Entscheidung zögern. Erfolgreiche Käufer haben nicht nur die Fähigkeit, entschlossen zu handeln (weil sie ihre Hausaufgaben bereits gemacht haben), sondern sie sind entschlossen, Entscheidungen relativ schnell zu treffen. Wenn eine Immobilie richtig erscheint – handeln sie.

Diese Käufer verstehen, dass es fast immer einige Kompromisse gibt, die akzeptiert werden müssen, und sie sind auch besser darauf vorbereitet, diese Entscheidungen zu treffen. Sie sind einfach besser vorbereitet und haben in das Verständnis der Realitäten des Marktes investiert.

Ich habe einmal eine Wohnung an einen Investor aus Hongkong verkauft, der sich innerhalb von 24 Stunden für eine bedeutende Wohnung in einem großen Charlottenburger Projekt entscheiden konnte, ohne sie zu sehen. Bis heute glaube ich, dass er die beste Einheit für den Preis in der gesamten Siedlung gekauft hat… nicht weil er Glück hatte, sondern weil er wirklich informiert war und den Markt verstanden hat.

Und obwohl sich einige Käufer darüber beschweren, dass es einfach nichts auf dem Markt gibt, was ihren Bedürfnissen entspricht, ist das nur teilweise wahr. Es gibt immer wieder neue Möglichkeiten, die in Berlin auf den Markt kommen, aber Käufer, die motiviert sind und schnell handeln können, kaufen diese Angebote zuerst. Gute Gelegenheiten bleiben nicht sehr lange auf dem Markt.

Dies gilt besonders für Altbauwohnungen, wo das Angebot sehr begrenzt und die Konkurrenz größer ist. Neubauprojekte (Neubau) haben meist weniger Konkurrenz, da es in der Regel ein paar Jahre dauert, bis sie bezugsfertig sind.

Du musst aber trotzdem im Hinterkopf behalten, dass die beste Auswahl an Einheiten zu den attraktivsten Preisen immer zu Beginn der Verkaufsphase stattfindet. Zu dem Zeitpunkt, an dem ein neues Projekt ausgeliefert wird, sind nur noch die teuersten Penthäuser übrig (wenn überhaupt), und die Marktpreise sind deutlich gestiegen, oft um mehr als 1.000 Euro pro Quadratmeter!

Es ist Zeit, eine große Chance zu nutzen

Der Kauf einer Wohnung in Berlin ist eine inspirierende Entscheidung, um in der dynamischsten, kreativsten und am meisten expandierenden Hauptstadt Europas zu leben. Es ist eine Investition, von der sich alle meine Kunden wünschen, dass sie sie früher getroffen hätten, nachdem sie die enormen Fortschritte gesehen haben.

Obwohl der Kauf hier eine einzigartige Herausforderung sein kann (besonders für Ausländer und Nicht-Deutsche), ist es nicht schwer, erfolgreich zu sein, wenn Sie vorbereitet sind und qualifizierte Fachleute haben, die Ihnen helfen.

Käufer, die sich selbst verpflichten, den Markt, die damit verbundenen Kosten und ihre Finanzierungsmöglichkeiten zu verstehen, und die entschlossen handeln können, sind in der besten Position, um erfolgreich einen Ort zu erwerben, den sie ihr Berliner Zuhause nennen können.

Nachdem Sie nun die Gegebenheiten hier in Berlin kennen, helfe ich Ihnen gerne bei Ihrem Weg zum Eigentum. Meine Erfahrung beim Kauf von Eigentumswohnungen und Mehrfamilienhäusern ist von unschätzbarem Wert, damit Sie die Gefahren und Zusatzkosten vermeiden.

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